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第29章（第1页）

他不清楚她是开玩笑还是当真。

后来的3年里，拉腊盖了两幢公寓大楼和一个住宅小区。&ldo;下一步我想盖一个写字楼，&rdo;她对凯勒说，&ldo;就选在环形路的中间。&rdo;

&ldo;在靠近市场的附近我知道一块不错的地皮，&rdo;凯勒对她说，&ldo;如果你看中，我们就融资给你。&rdo;

那天下午他们去察看了地点，它位于湖滨路的上选地段。

&ldo;这要值多少钱？&rdo;拉腊问。

&ldo;我已经打听过了，要12亿美元。&rdo;

拉腊倒抽一口气，&ldo;太吓人了。&rdo;

&ldo;拉腊，在房地产业里，人们玩的游戏就是借钱。&rdo;

用别人的钱去做，拉腊想道。这正是比尔&iddot;罗杰斯在客栈时曾叮嘱过她的话。打那以来，拉腊似乎已经历了几度沧桑。然而这还只是开始，她想，仅仅是开始。

&ldo;有些房地产开发商几乎是白手起家，不是也盖起了高楼大厦？&rdo;

&ldo;往下说。&rdo;

&ldo;窍门就在于用出租或转售房产的收入，去偿还盖房的债务，并且还能结余资金用于购买第二批房地产，然后再向银行借贷不足部分的资金。如此循环往复，就像一个倒金字塔‐‐房地产业金字塔，一座只用极少的启动资金就能建造起来的金字塔。&rdo;

&ldo;我明白。&rdo;拉腊说。

&ldo;当然，你必须谨慎从事。因为这座金字塔是建造在抵押的契约之上的。一旦发生任何差错，一旦前一项投资的利润不足以支付后一项工程的债务，这座金字塔就会轰然倒坍，活埋了你。&rdo;

&ldo;说得对。我怎样才能搞到湖滨的这块地皮呢？&rdo;

&ldo;我们可以通过合资的途径。我要先和万斯谈，如果我们银行独资不够，我们就去寻找一家保险公司或是一家储蓄信贷公司合资。你可以获得5000万美元的抵押贷款，你得向他们支付大约500万美元的抵押利息，利率为10，另外再支付分期摊还的抵押本金。这样，他们就成为你的合伙人。他们将优先引走你收入的10，但你得到了房地产，并且享受充分的融资帮助。你在每偿清一部分贷款的同时，才拥有同等比例的产权，直到产权全部归你为止，因为金融机构是不愿意承受损失的。&rdo;

拉腊聚精会神地听着，&ldo;愿意和我一起干吗？&rdo;

&ldo;我和你同舟共济。&rdo;

&ldo;在5年至6年内，等这座建筑物全部出租后，你就卖掉它。如果售价为7500万美元，你除去偿还贷款外，可以净赚1250万美元。此外，你还可以享受800万美元的折旧税收抵免待遇，用以降低你在其他收入上的纳税。所有这一切，只需你投资1000万美元。&rdo;

&ldo;好一番出神入化的分析！&rdo;拉腊赞叹道。

凯勒做了个鬼脸，&ldo;政府希望你们赚钱。&rdo;

&ldo;你想不想赚点钱，霍华德？赚点大钱？&rdo;

&ldo;你说什么？&rdo;

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